مالکیت زمانی چیست؟

دانستنیهای مالکیت زمانی (تایم شرینگ)

مالکیت زمانی چیست

اصطلاح تایم شرینگ Time-sharing از صنعت کامپیوتر وارد شده است . این اصطلاح را در فارسی می توان تحت عبارتهای مالکیت زمانی , مالکیت نوبتی و یا استفاده نوبتی ترجمه و بیان کرد. مفهوم این اصطلاح در کامپیوتر به این معنا می باشد که چند نفر به طورت مشترک و یا همزمان از یک کامپیوتر استفاده کنند. البته این اصطلاح در مورد کامپیوتر دارای اشکال گوناگونی بوده که موضوع بحث ما نمی باشد. مالکیت زمانی در مورد املاک و داراییها به این معنی می باشد که عده ای از مردم مکانی (ملکی ) را به صورت مشترک خریداری می کنند و هر یک از آنها می توانند مدت زمان خاصی از سال را در آنجا سپری کنند. این ایده برای نخستین بار در دهه ۱۹۶۰ در اروپا مطرح شد. این ایده باعث شد تا املاک مشخصی (عمدتاً تفریحی و سیاحتی) از طریق برنامه های مالکیت زمانی در اختیار افراد قرار گیرد. مالکیت زمانی در واقع توافقی است که طی آن چند گروه از مردم به صورت مشترک یک تفریحگاه تعطیلاتی را می خرند و برای استفاده مشترکشان نگهداری می کنند. این ایده به خوبی جا افتاد و در سرتاسر دنیا رایج گشت , بطوری که هم اکنون چندین میلیون استفاده کننده از این سیستم و این نوع توافق وجود دارد. مردم نیز متوجه شده اند که با این روش بهتر از پس هزینه های تعطیلات بر می آیند. هم اکنون این ایده محدود به املاک و مکانهای تفریحی نشده و در مورد ویلا ,‌کشتی و قایقهای تفریحی , خودروهای تفریحی , زمینهای اردوگاهی ,‌اتوبوس و هواپیما نیز کاربرد پیدا کرده است .  حال باید دید از دیدگاه  فقهی و حقوقی، مالکیت زمانی در چه قالبی می‌گنجد آیا افراد به صورت مشاع مالک عین ملک هستند یا اینکه مالک منافع آن می‌شوند.

مالکیت زمانی در ایران

نمونه هایی از مشارکت زمان بندی شده در فرهنگ ایران از دیرباز تاکنون , تجربه شده است . کشاورزان در بهره برداری از آب قنات و چاههای کشاورزی به طور مشاع مالکیت داشته و هر یک متناسب با سهم خود در زمانی معین از آب برای آبیاری باغها و اراضی شان استفاده می نمودند.ورود این سیستم به صنعت گردشگری و ایجاد جذابیت در خرید ویلاها , واحدهای اقامتی و مسکونی در مناطق زیارتی و توریستی به صورت زمان بندی شده , تحول بزرگی را طی چند دهه اخیر در کشورهای پیشرفته صنعتی ایجاد نموده و از این رو تعدادی از شرکتها و مجتمع های گردشگری و رفاهی ایران هم از دهه ۷۰ به این سو به شکلی از مالکیت زمانی استفاده کرده اند. در این زمینه نیز اقداماتی برای بررسی حقوقی این موضوع و نظام مند نمودن استفاده از آن در صنعت گردشگری ایران در سال ۱۳۷۷ به منظور تهیه شیوه نامه اجرایی اداره هتلها و مراکز اقامتی با روش مالکیت زمانی به عمل آمده است .

همانگونه که از اسم مالکیت زمانی پیداست، حقی است که با محدودیت زمانی می‌توان آن را بکار برد، به این ترتیب که افراد زیادی مالک ملک هستند و در زمان‌های خاصی در سال حق استفاده از آن را پیدا می‌کنند. به عنوان مثال امکان دارد آپارتمانی را به ۱۰۰ نفر واگذار کنند؛‌ به این ترتیب که هر کدام از این افراد تنها یک هفته در سال حق استفاده از آن را خواهند داشت و این زمان در قرارداد ذکر خواهد شد و در سایر زمان ها حق استفاده نخواهد داشت.

نظر فقها  و حقوق دانان در مورد بیع زمانی

بیع موقت باطل است ،عده‌ای از حقوق‌دان‌ها به ذات مالکیت زمانی ایراد گرفته اند. زیرا از نظر آن‌ها، مالکیت بر یک عین باید به طور پیوسته و دایم محقق باشد به همین باور باعث شده است که به انتقال مالکیت زمانی از طریق بیع ایراد بگیرند. چرا که در مالکیت زمانی، حق فرد نسبت به مال محدود و مقید به زمان شده است و این قید قرارداد اجاره را به ذهن می‌آورد. از طرفی، بعضی از فقها آن را دلیلی از بیع موقت می‌دانند که در آن عین معینی، برای مدت مشخص تملیک می‌شود. این نوع بیع به این دلیل که با ذات فقهی آن مطابقت ندارد و از طرف دیگر با عقل و شرع سازگار نیست، از سوی فقها باطل اعلام شده است.

بیع زمانی موقت است

عده‌ای بر این اعتقادند که ایجاد مالکیت، لازمه ی وجود یک رابطه اعتباری و حقوقی دایم میان مالک و ملک است که این شرط، در بیع زمانی محقق می‌شود. در قرارداد بیع زمانی، ملک بر اساس نظامی نوبتی و در بازه‌های زمانی خاصی به طور منظم در مالکیت دایم مالکان قرار دارد. در مورد مشروعیت بیع زمانی از اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه استعلاماتی به عمل آمده است که نظرات مختلفی را ارائه داده‌اند.

نظریه مشورتی در خصوص بیع زمانی تایم شرینگ

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه به شماره ۱۵۵۸/۷ مورخ ۷/۲/۱۳۷۶ بیع زمانی را بلااشکال دانسته است؛« آنچه در این بند از استعلام آمده در حقوق ایران و قوانین جاریه پیش‌بینی نشده است و سابقه ندارد. ولی در حقوق کشورهای اروپایی و امریکایی مطرح و تجویز شده است. در ایران هم با قوانین موجود اگر چند نفر به شرکت، منزلی را بخرند و توافق کنند که در هر فصل سال یک نفر از آن‌ها از آن استفاده نمایند، بلااشکال است و با تصویب قانون به وسیله قوه مقننه ممکن است ضوابط آن مشخص شود.»

انتقال در قالب اجاره

عقد اجاره از جمله عقود معینی است که عنصر زمان در آن اهمیت دارد. از نظر عده‌ای از حقوقدان‌ها هر عقدی که قابلیت انتقال مالکیت را داشته باشد، می‌تواند برای انتقال مالکیت مقید به زمان هم به کار گرفته شود. نمونه‌هایی از مالکیت زمانی که بر اساس عقد اجاره برقرار شده است وجود دارد. به عنوان مثال دو نفر که صاحب شش‌دانگ سرقفلی یک مغازه هستند، به قید قرعه مالکیت خود را در شش ماهه اول و دوم سال تقسیم کرده‌اند. به این ترتیب که در فصول بهار و تابستان مالکیت منفعت برای شریک بزرگ‌تر و در فصول پاییز و زمستان برای شریک کوچک‌تر است. با توجه به نظریه مشورتی که به آن اشاره شد، می‌توان هر چه در مورد مالکیت عین ذکر شده به مالکیت منفعت نیز تعمیم بدهیم. اما در کل حق سرقفلی ویژه مغازه و محل کسب تجاری است و از مواردی است که اجاره را قید زمانی بودن صرف خارج می‌کند. در ضمن این نمونه، از موارد مد نظر مالکیت زمانی نیست. بنابراین به نظر می‌رسد عقد اجاره خیلی نمی‌تواند مقصود نظام تایم‌شر را برآورده کند. چرا که اجاره مدت معین دارد و دایمی نیست. بنابراین امکان دارد مالکین به‌طور مداوم تغییر کنند. مستاجر موقت هم بیشتر به فکر بهره‌گیری حداکثری از ملک است.و کاری به استهلاک ملک ندارد. این مساله به ضرر مالک یا مالکان اصلی ملک است. بنابراین ترجیح می‌دهند مالکیت مقید به زمان را به طور دایمی به افراد انتقال دهند.

انتقال در قالب صلح

یکی دیگر از عقود معینی که مالکیت زمانی می‌تواند در قالب آن انتقال یابد، صلح است. بنابراین مالک عین می‌تواند در قالب یک عقد صلح معوض، مالکیت عین را به صورت زمان‌بندی شده به چند نفر منتقل کند به‌گونه‌ای که هر یک از آن‌ها در مدت مشخصی از سال مالک عین باشند. اما عده‌ای دیگر از حقوق‌دانان اشکالاتی نیز بر انتقال مالکیت زمانی از طریق صلح وارد کرده‌اند. این عده از حقوق‌دانان بر اساس نظر گروهی از فقها، در شرعی بودن مالکیت زمانی شک دارند . آن‌ها بر این عقیده‌اند که اگر این نوع مالکیت موضوع عقد صلح قرار گرفته باشد، شرط مشروعیت داشتن موضوع عقد صلح، آن‌طور که شایسته است فراهم نمی‌شود. بنابراین عقد صلح هم برای ا نتقال مالکیت زمانی مورد اتفاق نظر حقوق‌دان‌ها نیست.

استفتائات در مورد مالکیت زمانی

وقتی یک نظام جدید حقوقی مطرح می‌شود،‌ بررسی هماهنگی آن با مبانی فقه ضروری است. بعد از مطرح شدن نظام مالکیت زمانی از مراجع استفتائاتی صورت گرفت. نظرات مختلفی در این مورد ارایه شده است که در بیشتر آن‌ها این منعی برای صحت این نوع مالکیت وجود ندارد. حال بهتر است نظر چند تن از علما را بدانیم. ‌ آیت‌ا… محمد تقی بهجت: «به نحو ملکیت مشاع در عین و مهایات در استیفای منفعت مانعی ندارد…»

آیت‌ا… محمد فاضل لنکرانی: «چند نفر می‌توانند چیزی را به صورت مشاع بخرند و در نحوه استفاده از آن به صورت مهایاتی تقسیم کنند…»  آیت‌ا… صافی گلپایگانی: «مالکان ملک مشاع می‌توانند نسبت به منفعت ملک مشترک مشاع تقسیم مهایاتی کنند.   آیت‌ا… سید عبدالکریم موسوی : « تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعا جایز است…»

انتقال در قالب عقود نامعین

در سال‌های اخیر حقوق با تغییر و تحولات زیادی مواجه شده است چراکه همواره نیاز بوده انواع جدیدی از قراردادها برای حل مسایل جدید پیش‌بینی شود. نکته قابل توجه اینجاست که بسیاری از این مسایل، ابتدا در نظام حقوقی اروپا مطرح شده است و برای ورود به نظام حقوقی ما باید با اصول فقهی اسلام هماهنگ باشند. یکی از اصولی که هم در فقه مورد قبول است هم در قانون، اصل آزادی قراردادهاست که در ماده ۱۰ قانون مدنی گنجانده شده است. طبق این ماده قراردادهایی که بین افراد منعقد می‌شود اگر خلاف صریح قانون نباشد، نافذ خواهد بود. بنابراین در حقوق ما، آزادی اراده اصلی مسلم و پذیرفته‌شده است لذا جز در مواردی که قانون، مانعی در راه نفوذ قرارداد ایجاد کرده است، اراده اشخاص، حاکم بر عقودی است که منعقد می‌کنند. بنابراین اشخاص ناچار نیستند که نهادهای حقوقی نوظهور را حتما در قالب عقود معین قراردهند. نمونه بارزی که در این مورد وجود دارد، قرارداد بیمه است که در بدو ورود به نظام حقوقی ما اختلافات زیادی در مورد آن بود. اما بعد از بررسی‌های مختلف، اکثر فقها بیمه را از عقود نامعین و یک قرارداد مستقل دانستند که بر اساس اصل آزادی قراردادها صحیح است.  به نظر می‌رسد بهترین برخورد با مالکیت زمانی یا تایم‌شر نیز این باشد که آن را قراردادی مستقل و در زمره عقود نامعین به حساب آوریم. یا به تعبیر بعضی از حقودانان آن را فراتر از یک عقد دانست. این عده معتقدند که مالکیت زمانی تنها یک عقد نیست بلکه  صنعتی است که برای توسعه گردشگری راه افتاده و در تشکیل آن از ویژگی‌ های ترکیبی از عقود استفاده می‌شود.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.