یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله معارض است.
در این جرم دو معامله معارض یکدیگر توسط مالک اولیه واقع می شود.
مطابق قانون معامله دوم حتما باید رسمی باشد.
رفتار مجرمانه در جرم معامله معارض از دو عمل مختلف تشکیل شده است بنابراین فرد مجرم باید دو معامله پی در پی با تنظیم اسناد انجام دهد.
طبق قانون، معامله اول مجرم، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد معامله اول با توجه به مالک بودن مجرم، کاملا صحیح و قانونی است.
در واقع این معامله دوم است که معارض تلقی شده و جرم را واقع می کند هر چند قانون گفته است که معامله اول می تواند عادی هم باشد، اما این موضوع راجع به املاک شک برانگیز است زیرا اصولاً انتقال رسمی املاک شرط است.
به این ترتیب استثنائی در این زمینه در قالب رای دیوان عالی کشور مطرح شده است.
بر اساس این رای: نظر به اینکه شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.
بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک: هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی، (اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاصی داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.
مقایسه جرم معامله معارض با سایر جرایم
جرم معامله معارض با جرایمی نظیر کلاهبرداری و انتقال مال غیر شباهت فراوان دارد.
به زبان ساده معامله معارض به این شکل است که یک نفر بعد از این که مال خود را به دیگری منتقل کرد، دوباره خود را مالک جا زده و آن را به شخص دومی انتقال دهد.
حتما شما هم شنیده اید که یک نفر، ماشین یا آپارتمان خود را به چند نفر می فروشد معمولاً در عرف به چنین مجرمی کلاهبرداری گفته می شود اما در دادگاه وی به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است.
مجرم در هر دو نوع جرم دیگران را فریب می دهد، یعنی تقلب در هر دو عمل مشاهده می شود منتها جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداری است.
در جرم کلاهبرداری وسیله معینی در تحقق آن شرط نیست.
اساسا نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می کند، در مقابل در جرم معامله معارض وسیله ارتکاب جرم محدود به دو سند متوالی است.
در بزه کلاهبرداری اموال، اسناد قبوض، مفاصا حساب و هر چیز دیگری که ارزش اقتصادی داشته باشد، برده می شود.
اما در بزه معامله معارض تنها یک مال معین که معمولا واحد مسکونی است یا منفعت آن برده می شود.
در جرم کلاهبرداری حتما مجرم باید سودی از عمل مجرمانه ببرد و اموالی به دست آورد، اما در معامله معارض همین که ملک به شخص دوم انتقال یافت، جرم انجام می شود.
در این حالت رسیدن وجوه یا اموال خاصی به مجرم شرط نیست.
ممکن است تصور شود که این جرم با انتقال مال دیگری با معامله معارض همان جرم انتقال مال غیر است اما جرم معامله معارض با انتقال مال غیر تفاوت دارد.
از جمله این که در معامله معارض مجرم باید مالک اولیه ملک باشد، اما در جرم انتقال مال غیر ممکن است یک غریبه مال دیگران را به اشخاصی انتقال دهد.
در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاما باید به موجب سند رسمی باشد، در حالی که در خصوص انتقال مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی واقع شود.
