آشنایی با نحوه تنظیم قرارداد ملک تجاری و قوانین مربوط به آن بدون شک این امکان را به ما می دهد که بتوانیم با آگاهی بیشتری روند مربوط به خرید، اجاره کردن یا اجاره دادن یک مکان را طی کنیم. تنظیم قانونی قرارداد در این زمینه مرحله بسیار مهمی است و نداشتن آگاهی کافی در خصوص آن می تواند باعث شود افراد سودجو از این عدم آگاهی سوء استفاده کنند. اشتباه در قرارداد ممکن است مشکلات زیادی را بوجود بیاورد، به عنوان مثال در صورتی که قصد اجاره دادن ملک خود را دارید و در تنظیم قرارداد دقت کافی به خرج ندهید، امکان این وجود دارد که مجبور به پرداخت مبلغ زیادی بابت سرقفلی شوید. داشتن آشنایی با مراحل مهم و نحوه تنظیم قرارداد ملک تجاری و قوانین مربوط به آن قطعا در این زمینه برای شما بسیار مهم خواهد بود و از بروز بسیاری از اشتباهات و اختلافات جلوگیری خواهد کرد.
آشنایی با اصطلاحات کلیدی در مورد تنظیم قرارداد ملک
اولین قدم برای فهمیدن تنظیم قرارداد ملک تجاری و قوانین مربوط به آن، شناخت اصطلاحاتی است که در این عرصه کاربرد دارند و با شناخت آنها قطعا درک بهتری از قوانین وضع شده در این زمینه خواهید داشت.
● موجر
کسی است که به صورت مستقیم صاحب ملک است یا به عنوان نماینده آن قصد اجاره دادن ملک را دارد.
● مستاجر
فردی که قصد اجاره کردن ملک تجاری یا مسکونی را دارد مستاجر است.
● حق کسب و پیشه و تجارت
در شرایطی که کسی یک ملک تجاری را به مدت مشخصی اجاره کرده است و در آن محل مشتری و اعتبار بالایی به دست آورده، این حقوق شامل حال او خواهد شد. این مورد در مغازه های ملک های تجاری که برای مدت طولانی به اشخاص ثابتی کرایه داده می شود، بیشترین استفاده را دارد.
● سرقفلی
به مبلغی گفته می شود که در همان ابتدای عمل اجاره دادن ملک و جدای از مال التجاره از مستأجر گرفته می شود تا محل را بتوان به او اجاره داد.
قبل از اجاره دادن مغازه چه باید کرد؟
یکی از بخش های مهم مربوط به نحوه تنظیم قرارداد ملک تجاری و قوانین مربوط به آن این است که بدانیم قبل از اجاره دادن مغازه چه کارهایی باید انجام دهیم. در این مرحله باید به نکات مهمی که در ادامه آنها را با هم مورد بررسی قرار می دهیم. البته قبل از آن به یاد داشته باشید که شاید برخی از این فاکتورها برای ملک مسکونی کاربرد نداشته باشند و بیشتر برای املاک تجاری به کار بیایند.
● متراژ مغازه
در صورتی که قصد اجاره کردن یک مغازه را دارید باید ابتدا نگاهی به کسب و کار خود بیندازید و در صورتی که نیاز به مغازه ای با متراژ بالا ندارید، سراغ مغازه های کوچکتر بروید. اما در شرایطی که قصد احداث یک مرکز فروش، رستوران و… را دارید، بی‌شک این موضوع را باید در نظر گرفت که نیاز به فضایی با مساحت بالا دارید. از سوی دیگر متراژ مغازه و میزان اجاره ارتباط مستقیم با یکدیگر دارند.
● منطقه جغرافیایی
موقعیت جغرافیایی یک کسب و کار مورد بسیار مهمی است که بی‌شک باید به آن توجه کرد. بسیاری از پارامترها مانند تعداد رقیبان، در دسترس بودن برای مشتریان بازار هدف و… نکاتی هستند که قطعا توجه به آنها می تواند کمک زیادی به انتخاب محل جغرافیایی مغازه کند. تقریبا همه دوست دارند که مغازه ای در نقطه خوب شهر داشته باشند تا به این صورت بتوانند مشتریان بیشتری را تحت تاثیر بگذارند. البته این که برای چه کسب و کاری، کدام منطقه جغرافیایی را انتخاب کنید، نیز بسیار اهمیت دارد. چرا که اگر به عنوان مثال برای کسب و کارهایی مثل (صافکاری خودرو) یک مغازه در نزدیکی منطقه ای لوکس پیدا کنید، نتیجه مطلوبی نخواهید گرفت. پس برای تعیین منطقه جغرافیایی مغازه باید دید که مشتریان هدف در کدام مناطق بیشتر رفت و آمد دارند.
● کاربری مدنظر
در این مورد ساده باید به یاد داشته باشید که مغازه مورد نظر را برای چه کسب و کاری می خواهید و ویژگی هایی که یک مغازه در عرصه کاری شما باید داشته باشد چیست؟ به عنوان مثال برای یک فروشگاه محصولات پروتئینی، قصابی و… نیاز به مغازه ای است که روند تمیز کردن آن راحت باشد، پس باید دیوارها سرامیک (یا موردی مشابه با آن) باشند. همچنین بسیاری از کسب و کارها نیاز به مغازه ای دارند که سازگاری بالایی با فعالیت های درون آن داشته باشد. به عنوان مثال یک مکانیک نمی تواند مغازه ای که تا دیروز به عنوان رستوران مورد استفاده قرار می گرفته است را استفاده کند.
موارد مهم در اجاره نامه
معمولا اجاره کردن یک ملک تجاری قدرت انعطاف پذیری بیشتری را به کسب و کارها می دهد و از سوی دیگر افرادی که قصد افتتاح یک مغازه را دارند، نمی توانند در اوایل کار اقدام به خرید یک ملک تجاری کنند. موارد و نکاتی که در ادامه با شما در میان می گذاریم اهمیت زیادی در زمینه نحوه تنظیم قرارداد ملک تجاری و قوانین مربوط به آن دارند. نکاتی که در ادامه خدمت شما عرض می کنیم در اصل مواد قانونی و تبصره های هستند که دانستن آنها کمک می کند از لحاظ قانونی بتوانید قراردادی اصولی بنویسید، به شکلی که هیچ کدام از طرفین به مشکل بر نخورند.
-
طرفین قرارداد باید مشخص باشد
معمولاً در زمان تنظیم قرارداد طرفین عبارتند از موجر و مستاجر؛ تمامی اطلاعات مربوط به این افراد باید در این قرارداد تجاری به صورت کامل ذکر شده و مورد تایید قرار بگیرد. بی‌اهمیتی نسبت به این موضوع ممکن است باعث ایجاد مشکل‌های مختلف در آینده شود.
-
مدت اجاره باید کاملاً مشخص باشد و تاریخ دقیق ذکر گردد.
-
مشخصات مورد اجاره و موضوع قرارداد
این موارد عبارتند از آدرس درست و دقیق ملک، نوع کاربری، متراژ، میزان اجاره و… در این مرحله کسی که قصد اجاره یک ملک را دارد، باید کلیه مدارک را با دقت بررسی کند تا مطمئن شود فرد اجاره دهنده مالک واقعی ساختمان است یا وکالتنامه رسمی دارد.
در این بخش اطلاعاتی مانند این که چند نفر اجازه بهره برداری از مکان را دارند، تاریخ تحویل ساختمان به مستاجر و تاریخ تخلیه آن ذکر می شود.
در این بخش از قرارداد اطلاعاتی مانند «نوع کاربری ملک، نداشتن حق اجاره دادن مستاجر، تقسیم مسئولیت بخش های مختلف خانه مانند تعمیرات اساسی که بر عهده مالک است و تعمیرات دوره ای مانند عوض کردن پوشال کولر که بر عهده مستاجر می باشد، وضعیت پرداخت قبوض تلفن، گاز، آب و غیره، تعهد مستاجر در خصوص نگهداری درست از ملک، تاریخ تخلیه مستاجر، داشتن مهر معتبر از مشاور املاکی دارای جواز، استفاده نکردن از مغازه یا ملک تجاری برای کسب و کار‌های غیرقانونی، اصول مربوط به فسخ قرارداد و…»
- تعهداتی که در صورت هرگونه ضرر رسیدن به ملک بر عهده مستاجر است باید به صورت کامل درون قرارداد ذکر شود و و شخص اجاره کننده متعهد شود که هیچ آسیبی به ملک نمی رساند و در صورتی که آسیب رسید آنها را جبران خواهد کرد.
- تمامی افراد حقیقی و حقوقی باید کمیسیون مورد نظر خود را بر اساس تعرفه های تعریف شده دریافت کنند.
- بررسی صحت اطلاعات وارد شده بر عهده مشاور املاک مورد نظر است و باید در این زمینه نهایت دقت را به خرج دهد.
- در شهرهای بزرگ قرار داد و رسیدن مغازه به مستاجر برای زمان مشخص باید در سامانه پیامکی املاک ثبت شود.
مستاجر چه وظایفی در برابر مالکیت و اجاره دهنده دارد؟
یکی از مهم ترین بخش های نحوه تنظیم قرارداد ملک تجاری و قوانین مربوط به آن، بررسی دقیق وظایف و تعهدات مستاجر است. در این زمینه نکات زیادی وجود دارد که دانستن آنها به خصوص برای افرادی که قصد اجاره ملک تجاری خود را دارند اهمیت بالایی دارد.
- به هیچ عنوان نباید شغل خود را در مغازه اجاره ای تغییر دهد
به عنوان مثال اگر مستاجر شما مغازه را به منظور راه اندازی شغل طلا فروشی اجاره کرد، حق ندارد شغل دیگری مانند مکانیکی در آن مغازه را بیندازد. در چنین شرایطی اگر اجاره دهنده با این تغییر شغل موافق نباشد، قرارداد فسخ خواهد شد.
مستاجر موظف است که هیچ آسیبی به قسمت های مختلف ملک وارد نکند. اگر بر حسب اتفاق خسارتی به ملک وارد شد، باید اقدامات لازم برای جبران آن را انجام دهد.
- مستاجر حق ندارد جلو تعمیرات اساسی که توسط صاحب ملک انجام می شود را بگیرد
به عنوان مثال تصور کنید که بخشی از خانه مانند موتورخانه آسانسور دچار مشکل شده و صاحب ملک باید از محل اجاره شده توسط شما عبور کند تا به آن بخش برسد. در چنین شرایط شما حق ندارید مانع او شوید.
- انجام تعمیرات غیر اساسی ملک
در صورتی که ملک مورد نظر نیاز به تعویض قفل درب ها، کلید برق، تعویض لامپ، رنگ آمیزی و… داشته باشد، این موارد بر عهده مستاجر است.
مستاجر وظیفه دارد به صورت ماهانه یا در بازه های زمانی مشخص شده توسط اجاره دهنده، مبلغ اجاره را به صورت کامل پرداخت کند.
