دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز / تبیین افراز ملک مشاع
مقدمه
روابط مالی افراد جامعه دربردارنده اوصاف و مناسباتی است که علقه انسانها را با اشیاء نشان می دهد . این وابستگی گاهی بصورت فردی و زمانی به نحو اشتراکی ظاهر می شود . اموال مشترک خواه با اسباب قهری بوجود بیایند و یا با اسباب اختیاری ، عمدتاً در ذات خود قابلیت تجزیه و تقسیم را دارا می باشند و از آنجا که بقای حالت اشاعه ، قدرت تصرف هر شریک بر مال خویش را محدود می سازد و هر شریک نمی تواند به نحو استقلال بر مال خویش تسلط مالکانه داشته باشد ، مالکان این نوع اموال در یک مقطع زمانی در صدد فک و جداسازی آن بر می آیند . تقسیم اموال مشترک شامل موضوعاتی مختلف از جمله اعیان و منافع ( حق و دین ) می باشد . تقسیم اموال مشترک با مالکیت رابطه مستقیمی دارد و ثبوت مالکیت از شرایط اساسی اثبات حقانیت برای اقامه دعوی می باشد . به گواهی آمار و ارقام و پرونده های موجود ، کمتر پیش می آید روزی بگذرد و در شعب دادگاههای عمومی و تجدیدنظر و دیوان عالی کشور ، درباره اموال مشترک پرونده ای با عناوین مدنی و کیفری مطرح نگردد .
تعاریف :
درخواست دستور فروش :
عنوان درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز ، به دادگاه ارائه می دهد .
افراز ملک مشاع :
عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء ، در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند .
تقسیم ملک مشاع :
عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید .
ملک غیر قابل افراز :
به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم آن ملک به موجب قانون ممنوع می باشد . ( مواد ۵۸۹ تا ۵۹۵ قانون مدنی ) تفکیک :
تفکیک عبارت است از اینکه مال غیرمنقولی اعم از مشاع یا غیر مشاع ، به دو یا چند حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین ، تقسیم شود.
گواهی نامه عدم افراز :
در صورتی که بنا بر تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می گردد .
دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز :
اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند ، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند ، می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید
. مطابق با ماده ۵۹۱ قانون مدنی در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می نماید . این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد.
تبیین افراز ملک مشاع
تقسیم مال مشترک ممکن است به تراضی یا به اجبار باشد . مطابق با ماده ۵۸۹ قانون مدنی شریک می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند . هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته و تنها مایل باشند آن را بصورت رسمی در آورند ، طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد . در صورتی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند ، حسب قسمت آخر ماده ۵۹۱ قانون مذکور ، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است . در این ماده قانونگذار برای تراضی استثناء قائل شده است و به صراحت قید گردیده است که تقسیم نباید مشتمل بر ضرر باشد
همچنین به شرح ماده ۵۹۵ همان قانون « هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است ، اگر چه شرکاء تراضی نمایند » برای مثال نمی توان اتومبیل یا مجسمه مشاع را تقسیم کرد چون این تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک می گردد . در ماده ۵۸۹ قانون فوق الذکر نیز قانونگذار پس از قید عبارت « هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید … » بلافاصله به دو استثناء بر قاعده حق تقسیم اشاره و می افزاید « … مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع ، یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند . بنابراین ملاحظه می گردد که قانون مدنی به عنوان مصادیق تقسیم ممنوع ، تقسیم متضمن ضرر و تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک یا حصه ی شرکا را از مواد ۵۹۲ تا ۵۹۵ مطمع نظر قرار داده و احکام آنها را بیان داشته است . ممکن است یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشند و منافع خود را در بقای شرکت ببینند . در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند ، می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید . این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد و افراز باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد و تقسیم موجب ضرر شرکای ممتنع نباشد ، زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می کند و بر آن حکومت دارد. در اینگونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک ، فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید ( ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی ) افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص مییابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود. مرجع صالح : مطابق با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۷۵ ، در دعاوی افراز املاک ، واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی است و ثانیاً از تصمیم این واحد می توان ظرف ده روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی صادر گردد . در ماده یک قانون افراز می خوانیم « افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد ، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید . تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد » حکم استثنایی خلاف اصول در این ماده را باید تقسیر مضیق نمود و می توان گفت :
۱- در مورد تقسیم اموال منقول هرچند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته باشند ، مرجع صالح دادگاه حقوقی است .
۲- در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است ، مرجع صالح برای تقسیم دادگاه است .
۳- در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک ، موضوع رسیدگی قرار می گیرد ، دادگاه صلاحیت دارد .
۴- در هرجا که میان شرکا غایب یا مهجوری باشد ، تقسیم با دادگاه انجام می پذیرد حتی اگر با توافق باشد. نحوه افراز : پس از تقدیم درخواست افراز توسط شریک متقاضی به واحد ثبتی مربوطه ، مسئول واحد ثبتی آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد . نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک ، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر ، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند . پس از تایید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای مالکیت معارض نمی باشد ، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و شریک ممتنع و نماینده ثبت ، ملک را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق مالکین ، ملک مورد تقاضا را ترسیم نماید و سپس نقشه بردار پس از انجام امور محوله صورتجلسه و نقشه ترسیم شده را به امضاء نماینده ثبت و مالکین حاضر می رساند . مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت سوابق ثبتی ، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می دارد . تصمیم مسئول واحد ثبتی به شرکاء ابلاغ می گردد و ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه می باشد . دستور فروش ملک مشاعی پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد . شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت ، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش ، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید (ماده ۹ آیین نامه قانون افراز وفروش املاک مشاع) . لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و برابر مفاد ماده ۱۳۰ قانون مذکور ، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند . نکته ۱ – دستور فروش ملک غیر قابل افراز ، با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیازمند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم ، نمی باشد ولی در رویه قضایی تقاضای صدور دستور فروش ، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می آید .
نکته ۲ – تصمیمی که دادگاه در برابر اینگونه درخواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست ،بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نیست ، قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد . نکته ۳ – دستور فروش نظر به اینکه حکم نیست ، مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد . ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر میدارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود ، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود » موارد منع افراز املاک و اراضی
۱- مطابق ماده ۵۹۵ قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند .
۲- طبق ماده ۵۹۷ قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است ، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست .
۳- برابر قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی ، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد ، جایز نیست . طبق ماده ۵۹۳ قانون فوق ، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
۴- وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست . چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند ، سند مالکیت مفروزی صادر گردد ، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد ، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد .
هزینه های افراز : ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر میدارد : هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد . بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرا تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد گردید .
تفاوت تفکیک و افراز :
۱- تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد ملک غیر مشاع ، اما افراز فقط در خصوص املاک مشاع می باشد ، بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست .
۲- پس ار تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی است ، لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد .
۳- در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه است ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد .
۴- مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت می باشد . مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد ، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد
. ۵- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکانپذیر است و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر می باشد .
۶- در تفکیک توجهی به میزان سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد ، ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری می باشد .
۷- سن و حجر مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ندارد ، اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد ، افراز با دادگاه خواهد بود .
۸- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند .
لازم به ذکر است ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صورت می گیرد ، فلذا جهت تقدیم دادخواست به همراه تصویر مصدق سند مالکیت و گواهی عدم افراز و مدارک شناسایی و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، به این دفاتر مراجعه نمائید .
