تاریخچه آپارتمان نشینی در ایران و گزیده ای از قوانین اپارتمان نشینی
در دنیای کنونی که خانه غیر آپارتمانی کمیاب شده، وقتی بدانیم که تا پیش از سال ۱۳۴۰ مسئله‌ای به نام آپارتمان نشینی مطرح نبوده که به قانون نیاز داشته باشد، کمی موضوع تعجب‌بر‌انگیز می‌شود، ولی به واقع آپارتمان‌نشینی از سال ۱۳۴۰ در ایران توسعه یافت و قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید و آیین‌نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد یعنی ۱۳۴۷ تدوین شد. آیین نامه‌ای که سال هاست نقش بین الطرفینی صاحبان مناقشه در آپارتمان‌ها را ایفا می‌کند، ولی با وجود اصلاحات فراوان به اعتقاد کارشناسان آن‌گونه که آپارتمان نشینی در این سال‌ها توسعه یافته قانون و آیین‌نامه آن توسعه نیافته و همین امر از نقش حکمیت این آیین‌نامه در بین انسان‌های دوران نوین کاسته است. قانونی که قرار است فصل الخطاب بسیاری از مناقشات پایه و اولیه دعاوی حقوقی و حتی بعضا کیفری قرار گیرد. آنچه که در این قول و قال از نظر می‌گذرد بیش‌تر به بیان قانون در رابطه با مشکلات موجود در آپارتمان‌نشینی می‌پردازد و با توجه به محدودیت فضا از بیان جزئیات بیش‌تر یا مواد قانونی کم کارتر خودداری می‌شود. اما در بیان تعریف آپارتمان باید گفت«بر اساس قانون، آپارتمان‌ها واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی هستند که در عرصه واحد، در یک پلاک ثبتی خاص با واحدهای مستقل با سند تفکیکی خاص و مجزا بنا شده‌اند.» حال این آپارتمان دارای فضای خصوصی و عمومی یا همان مشاعات است لذا بر اساس ماده یک آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.» با این تعریف می‌توان دریافت که مالک یا ساکن ساختمان تنها حق استفاده از بخش خصوصی بر اساس قانون را به‌طور اختصاصی داشته و حتی فضای پشت در ساختمان نیز جز مشاعات یا فضای عمومی تلقی می‌شود که هیچگونه حق دخل و تصرف در آن بدون اجازه مدیر ساختمان را نخواهد داشت.اما آنچه که بیش از هر چیز دیگر مورد مناقشه و طرح دعوی می‌شود نحوه استفاده از فضا‌های عمومی ساختمان است که به لحاظ اهمیت عین مفاد قانونی آن ارایه می‌شود. ماده ۳- قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا است قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. تبصره- گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است. قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد یا از آن قسمت‌ها عبور کند. در ماده چهار همین قانون نیز قسمت‌های مختلف مشاعات مشخص شده و به جزئیات موضوع پرداخته است. اما بعد از شناخت حدود ملک، باید نحوه مدیریت بر ساختمان و نحوه انتخاب مدیر نیز مورد توجه قرار گیرد، چرا که مدیر است که می‌تواند به عنوان نماینده مالکان از مشاعات ساختمان که متعلق به تمامی مالکان و ساکنان ساختمان است دفاع نماید. انتخاب مدیر یا مجمع مدیران برای ساختمان‌ها تابع قانون خاص خود و شرکت اعضا در انتخابات بوده که باید حداقل مالکان بیش از نیمی از کل مساحت ساختمان در آن حضور داشته و به برگزاری انتخابات بپردازند، ولی آنچه که اهمیت زیادی دارد این‌که مدیر یا مجمع مدیران ساختمان باید در اسرع وقت هزینه‌های مشترک ساختمان و میزان و نحوه آن را مشخص و به مالک یا ساکن (بر اساس قرار داد تنظیمی بین موجر و مستاجر) اعلام نماید. که هزینه‌های مشترک در ساختمان‌ها معمولا عبارتند از هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان (شارژ ماهیانه ، شارژ نظافت ساختمان ) و تاسیسات و تجهیزات مربوطه و هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.اما در اجرای این آیین نامه آنچه که بیش از دیگر موارد مورد مناقشه است عدم پرداخت هزینه‌های مشترک یا همان شارژ ساختمان بوده که قانون نیز برای این موضوع چاره‌اندیشیده و از مدیر یا مدیران خواسته تا چنانچه مالک یا ساکنی در یک واحد مسکونی چند ماه به‌طور متوالی از پرداخت حق شارژ خود سر باز زد یکی از انشعابات آن از قبیل انشعاب آب، برق یاگاز را قطع و تا پرداخت بدهی قبلی آن را وصل نکند که به‌طور روال و وحدت رویه برای جلوگیری از ایجاد تنش بیش‌تر آیین‌نامه اجرایی این مهم را بر عهده تشخیص شورا‌های حل اختلاف محل گذاشته و چنانچه این شورا نظر به چنین تصمیمی داشت، با تصمیم قطعی آن اجرا تا جنبه اجرایی آن قوی‌تر باشد. حال هرچند که بر اساس ماده ۱۳ این قانون تمامی تصمیمات اعضای هیئت‌مدیره برای تمامی شرکا لازم الاجرا است، اما مدیران نیز در قبال ساکنین و مالکین و ساختمان وظایفی دارند که تعدی از این وظایف قابل پیگیری بوده تا جایی که حتی طبق قانون می‌توان مدیر یا مدیران را به دلیل تخلف یا عدم انجام وظیفه قانونی خود عزل کرد.
عمده وظایف مدیر ساختمان بر اساس قانون عبارت اند از :
– مدیر آپارتمان یا مدیران آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند. – در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده برای انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. – مجمع عمومی یک نفر از مدیران آپارتمان را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند، خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوط برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارایه خواهد داد. – مدیر ساختمان یا مدیران ساختمان ، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب کنند. – مدیر مجتمع یا مدیران مجتمع مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. – سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. – مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به شریک اعلام کنند. – در تمامی ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده«۱۰» آپارتمان داشته باشند مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام کنند.
