وکیل تخصصی امور دعاوی ملکی
- خانه
- وکیل تخصصی امور دعاوی ملکی
همانطور که میدانید، یکی از پرتکرارترین دعاوی حاضر در محاکم، دعاوی املاک میباشد که متاسفانه علت عمده و اصلی افزایش این قبیل دعاوی عدم بهرهمندی از تخصص وکلای دادگستری متبهر در این زمینه میباشد.
با آرزوی اینکه هیچگاه هیچ شخصی دردسرهای حقوقی مربوط به زمین و ملک را تجربه نکند، امیدواریم وکلای با تجربه ما در طرح نو بتوانند به عنوان وکیل دعاوی ملکی شما، مشکلات ملکی شما را حل و به نتیجهی دلخواه برسانند.
معمولاً در دعاوی ملکی، با توجه به حساسیت پروندهها و اثرگذاری زیاد مالی و معنوی نتایج دعاوی، افراد به دنبال بهترین وکلایی که تجربه و تخصص بالایی دارند، هستند. انتظار این دسته از افراد آن است که وکیل بتواند هر نوع مشکل ملکی را حل کند؛ اما باید گفت یک وکیل به تنهایی از عهده حل همه دعاوی برنمیآید. زیرا دعاوی ملکی آنقدر متنوع هستند که یک وکیل نمیتواند بر همه آنها تسلط داشته باشد.
بنابراین ما برای حل این مشکل، بهترین وکیل ملکی را در چند حوزه بکار گرفتهایم. به عبارت روشن تر، در گروه ما، بهترین وکیل ملکی تنها یک نفر نیست. بلکه چند وکیل ملکی با تجربه در کنار هم قرار گرفتهاند تا بتوانند پاسخگوی انتظارات شما باشند. البته پرونده شما توسط یک وکیل دنبال می شود اما وکلا با یکدیگر تبادل نظر دارند تا بتوانند بهترین مسیر را برای پیگیری پرونده شما طی نمایند.
در این بخش سعی داریم نکاتی را که لازم است در دعاوی مربوط به املاک بدان آگاه باشید، مختصراً بیان نماییم :
نکات کلیدی ملکی
۱٫ در قراردادهای مربوط به املاک باید بررسی نماییم که آیا در قرارداد شرط داوری عنوان شده است و یا خیر ؟ اگر در قرارداد شرط داوری عنوان شده باشد هرگونه اقدام در اجرای تعهدات این قرارداد میبایست از طریق نهاد داوری حل و فصل گردد.
۲٫ مالک اصلی و اولیه ملک را شناسایی نماییم چرا که در اکثر دعاوی املاک میبایست صاحب ملک نیز طرف دعوی قرار گیرد هر چند نام ایشان در قرارداد عنوان نگردیده باشد.
۳٫ باید بررسی گردد که ملک موقوفه نبوده و یا اگر مربوط به خانههای مسکن مهر میباشد مالکیت زمین مشخص گردد.
۴٫ طرح دعاوی باید بر علیه کلیه ایادی قبلی صورت پذیرد و منظور از «ایادی» افرادی هستند که در گذشته ملک را خرید و فروش نمودهاند تا به آخرین خریدار برسد.
۵٫ بررسی گردد که قرارداد با وکالت تنظیم گردیده و یا شخص اصالت آن را تنظیم نموده است.
نقش وکیل در دعاوی ملکی چیست؟
با توجه به پیچیدگیهای موجود در دعاوی ملکی، پیشنهاد گروه حقوقی طرح نو به شما همراهان گرامی این است که حتما در دعاوی ملکی خود از یک وکیل ملکی حرفهای و زبده کمک بگیرید.
گروه حقوقی طرح نو با اطمینان خاطر به شما میگوید که در حال حاضر بهترین وکلای ملکی در این مجموعه گرد هم آمدهاند تا بهترین خدمت را به شما ارائه دهند. وکلای این مجموعه با بررسی مدارک و اسناد و جمعآوری اطلاعات، دادخواست یا لایحه دفاعیه برای شما تنظیم میکنند و با حضور در دادگاه از پرونده به نحو احسنت دفاع میکنند.
اگر رای صادره توسط دادگاه به نفع شما نبود وکیل دادخواست تجدیدنظرخواهی تنظیم و تقدیم دادگاه میکند. حضور وکیل ملکی حرفهای در تمامی مراحل پرونده قطعا به احقاق حقوق شما کمک شایانی میکند.
بیشترین دعاوی املاک
با توجه به تمایل سرمایه گذاری عمومی در بخش ملک بیشترین دعاوی مربوطه به املاک در حوزه پیش فروش املاک میباشد و با توجه به این امر که مواد اولیه در ساخت و ساز افزایش شدید داشته بسیاری از سازندگان املاک نیز با مشکلاتی روبرو شدهاند و بیشتر قراردادهای پیش فروش نیز به همین علت با تاخیر روبرو میگردند.
مشارکت در ساخت
در این قبیل قراردادها شخصی به عنوان مالک و فردی دیگر به عنوان سرمایه گذار و سازنده وارد توافق میشوند و سازنده تعهداتی در ساخت داشته که در قبال آن مالک متعهد به انتقال بخشی از مالکیت خود به سازنده میگردد.
پرسشهای متداول بخش امور حقوقی ملکی
بله. زیرا طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ کلیه محلهای استیجاری با هر کاربری مشمول این قانون هستند مشروط بر اینکه روابط استیجاری تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نباشد و دعوا راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد.
بله. هیچ فرقی نمیکند که اجارهنامه دستی تنظیم شده باشد و یا در بنگاه معاملات ملکی و هیچ فرقی ندارد که دارای کد رهگیری باشد و یا نباشد. در صورتی که دارای شرایط چهارگانه مندرج در ماده دو قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد میتوان از طریق تخلیه فوری اقدام کرد.
خیر. دستور تخلیه فوری برای زمانی است که مدت اجاره تمام شده باشد و در مورد سوال فوق باید از طریق دادگاه تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه شود که معمولاً بیش از ۶ ماه به طول میانجامد و لذا بهتر است که مدت اجاره تمام شود و آن وقت از طریق شورا درخواست صدور دستور تخلیه فوری کنید.
اگر مدت اجاره تمام شده باشد موجر میتواند تقاضای دستور تخلیه کند در این صورت شورا دستور تخلیه را صادر میکند اما اجرای آن منوط به این است که موجر تمام وجه قرضالحسنه یا ودیعه را به صندوق سپرده دادگستری واریز کرده و فیش آن را به شورا تحویل بدهد که بعد از آن طریق اجرای احکام شورا دستور تخلیه اجرا میشود.
بله میتواند اما دیگر نمیتواند از تشریفات تخلیه فوری بهرهمند شود چون باید وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوت به دادرسی شوند که در این صورت ممکن است کارشناس تعیین شود که همه اینها مشمول زمان نسبتاً طولانی بیش از ۶ ماه میشود. مگر اینکه ابتدا تقاضای دستور تخلیه شود و سپس به طور جداگانه برای مطالبه اجور معوقه و خسارات اقدام شود.
به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنید. چون شوراهای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه را ندارند.
منعی ندارد مگر اینکه مستأجر به آن ایراد بگیرد یا مدعی عدم رابطه استیجاری شود که در این حالت موجر میتواند از شورا تقاضا کند که بنگاه معاملات ملکی نسخه سوم را به شورا تسلیم کند یا همان کپی را تایید کند.
اگر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد و از آن محل برای سکونت استفاده شده باشد، منعی در استفاده از شیوه تخلیه فوری وجود ندارد و ادعای سرقفلی منتفی است.
خیر. استفاده از شیوه تخلیه فوری فقط مخصوص اجارهنامهای است که مدت آن تمام شده باشد و اگر مستأجر ملک را تخلیه نمیکند و در سایر موارد باید تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه شود که بیش از شش ماه به طول میانجامد.
موجر بهتر است منتظر باشد تا مدت اجاره به اتمام برسد و سپس تقاضای دستور تخلیه فوری را نماید و الا باید تقاضای صدور حکم تخلیه کند که موجب طولانی شدن رسیدگی و صدور حکم و قطعیت آن و تخلیه ملک میشود.
گاهی در فاصله معامله و تنظیم سند رسمی ارزش ملک افزایش مییابد و فروشنده به همین دلیل در تحویل ملک تعلل میکند.
اگر در مبایعه نامه تاریخ مشخص برای تحویل ملک به خریدار تعیین گردد فروشنده موظف است در همان تاریخ تعیین شده ملک را به خریدار تحویل دهد. در غیر اینصورت خریدار میتواند “دعاوی الزام به تحویل ملک “مطرح کند.
اگر ملکی که دارای سند رسمی میباشد تصرف گردد، مالک میتواند برای تخلیه ملک در دادگاه دعوای خلع ید مطرح کند.
توجه داشته باشید که طرح دعوای خلع ید در صورتی امکان پذیر است که خواهان، سند رسمی مالکیت داشته باشد. اگر ملک ثبت نشده باشد و فاقد سند باشد در ابتدا مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.
- در دعوی تصرف عدوانی، مهم نیست که خواهان حتما مالک باشد و یا سند رسمی ملک را دارا باشد. اما در خلع ید مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.
- دعوی خلع ید، فقط حقوقی است، اما تصرف عدوانی هم از طریق حقوقی و هم کیفری قابل پیگیری است.
- اجرای حکم خلع ید مشروط به قطعی شدن حکم است. اما پس از صدور حکم رفع تصرف عدوانی میتوان آن را اجرا نمود.
در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده ملک، سند رسمی را تنظیم نکند، شحصی که ملک به او منتقل شده باید برای تنظیم سند طرح دعوای “الزام به تنظیم سند” کند.
ممکن است شخصی بدون آن که ملک را تصرف کند مانع استفاده مالک از آن شود.
در این حالت برای اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق، مالک باید سندی داشته باشد که نشان دهنده مالکیت و سابقه تصرف وی باشد. و سپس طرح دعوای ” رفع مزاحمت و ممانعت از حق” کند.
در این نوع از دعاوی ممکن است قاضی با صدور دستور موقت از ورود ضرر و زیان بیشتر جلوگیری کند.
در دعوای تصرف، شخص با اثبات سابقهی تصرف خود از طریق ارائه یک قرارداد و یا یک سند رسمی اعلام میکند که ملک بدون رضایت او از تصرف وی خارج شده است.
دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید متفاوت است؛ در تصرف عدوانی نیازی نیست که مالکیت خواهان به اثبات برسد و تنها مساله مهم اثبات سابقه تصرف است ولی در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند.
گاهی ممکن است در برخی موارد شخصی ملکی را نزد بانک یا فردی در رهن بگذارد و بعد از آن که دین خود را پرداخت کرد، آن کسی که مال نزد او به رهن گذاشته شده است اقدام به فک رهن نکند.
در چنین وضعیتی راهن باید علیه مرتهن اقامه دعوای ”الزام به فک رهن” کند.
در این صورت ید مرتهن از حالت امانی به ضمانی تبدیل میشود و راهن نیز میتواند دادخواستی تحت عنوان «الزام به فک رهن» و پرداخت اجرتالمثل ایام عدم فک رهن تنظیم کند.
فروش ملک مشاع باید با رضایت همهی مالکان انجام شود. مجوز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صادر میشود و بدون این مجوز امکان فروختن ملک مشاع وجود ندارد. از این رو هر یک از شرکاء میتوانند به دادگاه مراجعه کنند و برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.